La personne qui fait appel à la location non meublée d’un bâtiment d’habitation est tenue de déclarer ses recettes locatives dans le cadre de la rubrique des revenus fonciers. Sont considérés comme revenus fonciers devant être déclarés les sommes, dépenses non comprises, correspondant aux loyers encaissés au titre de leur location de locaux à usage d’habitation et leurs dépendances. Il convient aussi d’inclure les autres revenus, comme les indemnités des assurances contre les impayés de loyers, les aides octroyées par l’ANAH, les recettes provenant de la location des espaces publicitaires.
La déclaration des frais de gestion locative aux impôts
Sommaire
Pour le propriétaire, la gestion locative occasionne des coûts quand il n’est pas gestionnaire de son logement. Si vous prévoyez (ou avez déjà fait) de faire appel à un administrateur de biens pour la gestion de son patrimoine immobilier, il vous coûtera en moyenne entre 5 % à 8 % du montant du loyer par mois, y compris les charges (le tarif est librement déterminé par les organismes). Cependant, ces frais de gestion restent déductibles des revenus fonciers :
- les rétributions, les frais, les commissions payées à des tierces personnes pour assurer la gestion de vos biens en location. Cela concerne essentiellement la rétribution des régisseurs et syndics de copropriété que vous sollicitez si vous réalisez vous-même les opérations de gestion locative et les indemnités perçues par le responsable de la comptabilité des immeubles ;
- les sommes versées à un organisme locatif en vue de la recherche de candidats locataires et de la préparation des baux de location.
IMPORTANT ! Les honoraires de gérance visés par les provisions pour dépenses de la copropriété sont déductibles non pas sur la ligne réservée aux honoraires de gestion de votre déclaration, mais sur celles consacrées aux dispositions relatives à votre copropriété.
De quelle manière déclarer ses frais de gestion des revenus locatifs ?
Les loueurs en meublé sont tenus de déclarer les recettes de ces locations dans le régime des profits industriels ou commerciaux (BIC). On distingue alors deux régimes : à savoir le régime du micro-BIC ou celui du réel. Le régime réel est applicable de manière automatique quand les revenus du patrimoine sont supérieurs à 15 000 euros. Par ailleurs, les contribuables assujettis au régime micro ont la possibilité de choisir ce mode d’imposition pendant au moins 3 ans. Dans le cas de figure de la mise en application de ce régime réel, il faut remplir le formulaire n° 2044. Cette déclaration est à reporter sur le formulaire n° 2042.
En effet, le régime micro-BIC est valable si les loyers, y compris les redevances, perçus au cours de l’année antérieure ne dépassent pas 72 600 euros. Sous le régime micro-BIC, on déclare le volume de ses recettes foncières et une déduction de 50 % est effectuée par le fisc avant taxation. Ces revenus sont à déclarer au moyen notamment d’une fiche complémentaire de déclaration de revenus n° 2042 C pro. Si les loyers sont supérieurs à 72 600 euros, ou dans le cas d’une requête auprès des services fiscaux, les contribuables retranchent de ses revenus fonciers la totalité de leurs dépenses foncières, notamment la fiscalité immobilière, le montant des intérêts d’emprunt, les frais d’entretien, de remise en état et de travaux, mais aussi les honoraires et charges de syndic. Par la suite, il remplit la fiche de déclaration de revenus professionnels n° 2031-SD.
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Déclaration des frais de gestion locative : le régime microfoncier
Avec le régime microfoncier, le montant des dépenses déductibles est forfaitairement déterminé. Pour profiter de ce régime microfoncier, les loyers perçus ne peuvent pas dépasser 15 000 € annuels. À défaut, le bénéfice foncier taxable doit être déterminé au réel. En outre, même si les conditions requises pour bénéficier du système du forfait sont respectées, il reste toujours envisageable de recourir au système de taxation au réel. Dans le cas du régime forfaitaire, il faut simplement reporter le volume des loyers encaissés au titre de l’année imposable sur la feuille de déclaration fiscale 2042. Une déduction libératoire de 30 % est alors calculée par le fisc.
Les revenus fonciers nets sont alors additionnés avec les autres revenus (les salaires par exemple) avant leur imposition. Le dispositif forfaitaire présente un certain intérêt sous réserve que les dépenses du maître d’ouvrage soient effectivement moins élevées que 30 % du montant du loyer perçu. Cela est rarement le cas, en particulier quand les biens loués ont été acquis à crédit. Il est donc généralement plus intéressant de privilégier le système réel.